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關(guān)于土地、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中幾個稅務優(yōu)惠政策,看看你能否用得上?另外請你特別關(guān)注7個大額資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實操問題!
來源:郝老師說會計       發(fā)布時間:2021/7/5 點擊次數(shù):7561
 

一、契稅的

發(fā)布日期:  20210514

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》(財稅[2021]17號)第六條規(guī)定,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),免征契稅。

母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資,視同劃轉(zhuǎn),免征契稅。

三、公司合并  

兩個或兩個以上的公司,依照法律規(guī)定、合同約定,合并為一個公司,且原投資主體存續(xù)的,對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。

四、公司分立  

公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司,對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。

二、土地增值稅的

參考政策一:

《財政部 稅務總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2021年第21號)規(guī)定:

為支持企業(yè)改制重組,優(yōu)化市場環(huán)境,現(xiàn)就繼續(xù)執(zhí)行有關(guān)土地增值稅政策公告如下:

一、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制,包括非公司制企業(yè)改制為有限責任公司或股份有限公司,有限責任公司變更為股份有限公司,股份有限公司變更為有限責任公司,對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè),暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體,并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定,兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè),且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè),暫不征土地增值稅。

四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資,對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

六、改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報繳納土地增值稅時,對“取得土地使用權(quán)所支付的金額”,按照改制重組前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用確定;經(jīng)批準以國有土地使用權(quán)作價出資入股的,為作價入股時縣級及以上自然資源部門批準的評估價格。按購房發(fā)票確定扣除項目金額的,按照改制重組前購房發(fā)票所載金額并從購買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目金額,購買年度是指購房發(fā)票所載日期的當年。

七、納稅人享受上述稅收政策,應按稅務機關(guān)規(guī)定辦理。

八、本公告所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同,是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動,出資人的出資比例可以發(fā)生變動;投資主體存續(xù),是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè),出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

九、本公告執(zhí)行期限為202111日至20231231日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的,符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行。

參考政策二:

《財政部 國家稅務總局關(guān)于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》(財稅[2013]3號)第一條規(guī)定:在中信集團整體改制為中國中信集團有限公司(以下簡稱中信有限)過程中,對中信集團無償轉(zhuǎn)移到中信有限的房地產(chǎn),以及中信集團無償轉(zhuǎn)移到中國中信股份有限公司(以下簡稱中信股份)的房地產(chǎn),不征土地增值稅。

參考政策三:

《重慶市地方稅務局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》(重慶市地方稅務局2014年第9)規(guī)定,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)(調(diào)撥)房地產(chǎn),不征收土地增值稅!巴煌顿Y主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間;同一公司所屬全資子公司之間;自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間。

三、增值稅的

參考政策一:

《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第13號)規(guī)定:納稅人在資產(chǎn)重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人,不屬于增值稅的征稅范圍,其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓,不征收增值稅。

參考政策二:

《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條規(guī)定:

營改增試點期間,試點納稅人[指按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(以下稱《試點實施辦法》)繳納增值稅的納稅人]有關(guān)政策

(二)不征收增值稅項目。5.在資產(chǎn)重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人,其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

參考政策三:

《國家稅務總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組增值稅留抵稅額處理有關(guān)問題的公告》(國家稅務總局公告2012年第55號)第一條規(guī)定:增值稅一般納稅人(以下稱“原納稅人”)在資產(chǎn)重組過程中,將全部資產(chǎn)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他增值稅一般納稅人(以下稱“新納稅人”),并按程序辦理注銷稅務登記的,其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進項稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新納稅人處繼續(xù)抵扣。

四、企業(yè)所得稅的

參考政策一:

《關(guān)于促進企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅[2014]109號)第三條規(guī)定:關(guān)于股權(quán)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)對100%直接控制的居民企業(yè)之間,以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn),凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的,股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動,且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益的,可以選擇按以下規(guī)定進行特殊性稅務處理:

1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認所得。

2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ),以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。

3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn),應按其原賬面凈值計算折舊扣除。

參考政策二:

《國家稅務總局關(guān)于資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第40號)規(guī)定:

《國務院關(guān)于進一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》(國發(fā)[2014]14號)和《財政部國家稅務總局關(guān)于促進企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅[2014]109號,以下簡稱《通知》)下發(fā)后,各地陸續(xù)反映在企業(yè)重組所得稅政策執(zhí)行過程中有些征管問題亟需明確。經(jīng)研究,現(xiàn)就股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題公告如下:

第一條規(guī)定:《通知》第三條所稱“100%直接控制的居民企業(yè)之間,以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)”,限于以下情形:

(一)100%直接控制的母子公司之間,母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn),母公司獲得子公司100%的股權(quán)支付。母公司按增加長期股權(quán)投資處理,子公司按接受投資(包括資本公積,下同)處理。母公司獲得子公司股權(quán)的計稅基礎(chǔ)以劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定。

(二)100%直接控制的母子公司之間,母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn),母公司沒有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。母公司按沖減實收資本(包括資本公積,下同)處理,子公司按接受投資處理。

第二條規(guī)定:《通知》第三條所稱“股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動”,是指自股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成日起連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動。

股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成日,是指股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)合同(協(xié)議)或批復生效,且交易雙方已進行會計處理的日期。

第三條規(guī)定:《通知》第三條所稱“劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ),以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定”,是指劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ),以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定。

《通知》第三條所稱“劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn),應按其原賬面凈值計算折舊扣除”,是指劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn),應按被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)計算折舊扣除或攤銷。

第四條規(guī)定:按照《通知》第三條規(guī)定進行特殊性稅務處理的股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn),交易雙方應在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,采取一致處理原則統(tǒng)一進行特殊性稅務處理。

第五條規(guī)定:交易雙方應在企業(yè)所得稅年度匯算清繳時,分別向各自主管稅務機關(guān)報送《居民企業(yè)資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)特殊性稅務處理申報表》(詳見附件)和相關(guān)資料(一式兩份)。

相關(guān)資料包括:

1.股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)總體情況說明,包括基本情況、劃轉(zhuǎn)方案等,并詳細說明劃轉(zhuǎn)的商業(yè)目的;

2.交易雙方或多方簽訂的股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)合同(協(xié)議),需有權(quán)部門(包括內(nèi)部和外部)批準的,應提供批準文件;

3.被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)賬面凈值和計稅基礎(chǔ)說明;

4.交易雙方按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的說明(需附會計處理資料);

5.交易雙方均未在會計上確認損益的說明(需附會計處理資料);

6.12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動的承諾書。

第六規(guī)定:交易雙方應在股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成后的下一年度的企業(yè)所得稅年度申報時,各自向主管稅務機關(guān)提交書面情況說明,以證明被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)自劃轉(zhuǎn)完成日后連續(xù)12個月內(nèi),沒有改變原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。

五、印花稅的

母公司是將其名下的土地資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)子公司名下的行為,按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五稅率繳納印花稅。

參考政策一:

《印花稅法》中印花稅稅目稅率表規(guī)定:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),按書據(jù)所載金額0.5‰貼花。

參考政策二:

《國家稅務局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[1991]155號)第十條規(guī)定:“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍如何劃定明確,“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是:經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù),以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。

問題一

財政部 稅務總局公告2021年第21號 《財政部 稅務總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》改制重組中涉及土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的暫不征收土地增值稅,請問:這里的暫不征收土地增值稅是什么意思?

答復:

暫不征收土地增值稅,就是暫時不征收,以后再次轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時,仍需繳納土地增值稅。嚴格意義上“暫不征收”并非減免性質(zhì)的稅收優(yōu)惠,實質(zhì)上為一種遞延納稅。

問題二

母公司向其子公司無償劃轉(zhuǎn)土地使用權(quán)、房產(chǎn)等,是否免征增值稅?

答復:

1. 母公司向其子公司無償劃轉(zhuǎn)土地使用權(quán)屬于增值稅的納稅范圍,需要視同銷售需要繳納增值稅。

2. 母公司視同銷售的銷售額按以下方法確定:

1)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

2)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

3)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為:

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

成本利潤率由國家稅務總局確定。

參考:

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅[2016]36)(以下簡稱“36號文”) “第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn):第()項單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外!

問題三

企業(yè)資產(chǎn)重組中對于適用特殊性稅務處理規(guī)定的,經(jīng)常提到企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動,如何理解12個月的期限?

答復:

必須等待“12個月”是個硬杠杠。

 
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